Luvasta vapautettu rakentaminen

---

Luvasta vapautettu rakentaminen tiivistettynä:

• Maankäyttö– ja rakentamislaki on nimetty alueidenkäyttölaiksi ja rakentamista koskevat osiot rakentamislaiksi. Toimenpidelupa ja rakennuslupa yhdistyivät rakentamisluvaksi.
• Erillisille alle 30 m² rakennuksille ja alle 50 m² katoksille ei enää vaadita lupaa, kunhan ne ovat kaavan mukaisia. Luvasta vapautettuja rakennuskohteita ovat esim. pihasauna, autokatos, kesäkeittiö tai varasto. Asuinrakennukselle tai vapaa-ajan asunnolle ja niiden laajennuksille vaaditaan lupa koosta riippumatta.
• Rakentamislaki ei vapauta luvasta kaikkia vähäisempiä rakennuskohteita. Tällaisia kohteita voivat olla mm. kiinteistön jätevesijärjestelmä, laituri ja aita.
• Rakentamisluvasta vapautetun rakentamisen on oltava kaavan ja rakentamismääräysten mukaista. Kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ei saa ylittää.
• Jos luvasta vapautettu rakentaminen poikkeaa vähäisestikin kaavasta tai rakennusjärjestyksestä, on haettava poikkeamislupa. Rakentaminen rakennusaluerajan ulkopuolelle ja lähemmäs kuin 4 m rajasta käynnistää välittömän tarpeen poikkeamislupamenettelylle. Rakennusvalvonta voi joutua puuttumaan lupavapaaseen rakentamiseen, jos rakentamista tehdään luvatta kaavanvastaisesti.
• Rakentajan kannattaa olla yhteydessä naapureihin jo rakentamisen suunnitteluvaiheessa, jotta rakennusvalvonnalle ei tehtäisi turhia ilmoituksia luvattomasta rakentamisesta.
• Lupavapaan rakentamisen ohjauksen toteuttaa rakennusprojektin suunnittelija, jonka rakennuttaja on hankkinut.
• Tulevaisuudessa rakennusvalvonta ei enää välttämättä tiedä, mitä tontille on jo rakennettu ja kuinka paljon rakennusoikeutta jäljellä.
• Rakentajan kannattaa säilyttää rakentamisluvasta vapautetun rakentamishankkeen piirustukset ja muut asiakirjat huolellisesti, koska rakennusvalvonnan pysyväisarkistoon ne eivät enää päädy.

---

Luvanvaraisuus aiempaa korkeammalla

Uudessa rakentamislaissa lupakynnys on asetettu pienten rakennusten ja katosten osalta aikaisempaa korkeammalle. Kyseessä ovat vaativuudeltaan tavanomaiset tai vähäiset rakennuskohteet. Asuinrakennukselle tai vapaa-ajanasunnolle vaaditaan koosta riippumatta kuitenkin aina lupa. Muille erillisille kerrosalaltaan alle 30 m² rakennuksille ja alle 50 m² katoksille ei enää vaadita lupaa, kun ne ovat kaavanmukaisia. Jos kaavassa rakennusoikeus on annettu tilavuutena, kooltaan alle 120 m³ rakennukset eivät vaadi lupaa. 

Luvasta vapautettuja rakennuskohteita ovat esim. pihasauna, autokatos, kesäkeittiö tai varasto. Rakennuksen asuttavuus arvioidaan ympäristöministeriön ”hella”-periaatteen mukaisesti, jos rakennuksessa on kiinteä keittiövarustus helloineen, se tulkitaan vapaa-ajan asunnoksi tai asuinrakennukseksi ja siten luvanvaraiseksi rakentamiseksi. 

Jos olemassa olevaa rakennusta laajennetaan, vaaditaan aina rakentamislupa. Jos pientalon talousrakennuksessa sijaitsee asumisia palvelevia välttämättömiä tiloja, voi se olla luvanvarainen. 

Rakentamislaki ei vapauta luvasta kaikkia vähäisempiä rakennuskohteita. Tällaisia kohteita voivat olla mukaan mm. kiinteistön jätevesijärjestelmä, laituri ja aita. Luvanvaraisuudesta säädetään rakennusjärjestyksessä, jonka Kouvolan kaupunki uudistaa vuoden 2025 aikana. Ennen uuden rakennusjärjestyksen voimaan tuloa voimassa on nykyinen rakennusjärjestys, kuitenkin niin, että mikäli sen määräyksen ja uuden rakentamislain kesken on ristiriitaisuutta, laki säädöshierarkiassa ylempänä olevana on määräävä.

Rakennusvalvonta kannustaa rakentamaan vastuullisesti, kestävästi sekä naapurustoa kunnioittavasti. Selvittämällä etukäteen rakennuskohteen täyttävän kaikki säädökset, vältytään ikäviltä jälkiseurauksilta kuten ääritapauksessa purkamismääräyksiltä.

Kaiken rakentamisen on oltava määräysten mukaista 

Rakentamismääräyksiä on aina noudatettava. Luvasta vapautetusta rakentamisesta jää pois ainoastaan lupaprosessi. Rakentamiselle on määräyksiä myös kaavassa, rakennusjärjestyksessä ja rakentamistapaohjeissa. 

Kohteella tulee olla pätevä suunnittelija ja kelpoiset suunnitelmat. Rakennuttajalla on korostunut velvollisuus huolehtia riittävän osaamisen ja asiantuntijoiden hankkimisesta ja rakentamisen lain-, kaavan- ja säädösten mukaisuudesta. Valmistuotteita hankittaessa on vaadittava tuotteen (esim. puurakenteinen kevyt varasto) valmistajalta suunnitelmat.

Rakentajan tulee tuntea tontin rajat ja kaavatilanne 

Rakentajan tulee rakentaa tontin rajojen sisäpuolelle ja kaavanmukaisesti. Kaavanmukaisuus tarkoittaa, että rakennetaan kaavassa sallitun käyttötarkoituksen, kaavamääräysten ja laajuuden mukaisesti. Asemakaava-alueella rakentaminen tulee sijoittaa rakennusalalle, joka on yleensä esitetty kaavakarttaan piirretyin pistekatkoviivoin.  

Rakennuspaikan kaavatilanteen ja -kaavamääräykset voi tarkistaa Kouvolan karttapalvelusta, tai tilata kaavaotteen ja -määräykset sähköpostitse maankaytto(at)kouvola.fi (sähköpostipalvelu on maksullinen).

Rakennuspaikalla on oltava riittävästi rakennusoikeutta, joka määräytyy asemakaavan tai yleiskaavan ja rakennusjärjestyksen mukaisesti. Katoksen rakentaminen ei vie rakennusoikeutta, kun sen seinistä vähintään 30 % on avointa. Rakennuttajan on huolehdittava, ettei rakennusoikeutta ylitetä. Vesi- ja ranta-alueilla ei ole rakennusoikeutta ilman kaavaa. 

Jos luvasta vapautettu rakentaminen ei ole määräysten mukaista ja poikkeaa vähäisestikin kaavasta tai rakennusjärjestyksestä, on aina haettava poikkeamislupa. Poikkeamisluvan yhteydessä tarkastellaan poikkeamisesta aiheutuvia vaatimuksia, ei välttämättä koko rakentamista. Poikkeamiseen on aina oltava perusteltu syy. 

Rakenna vain omalle maalle ja muista naapurit 

Rakentajan tulee hallita rakennuspaikkaa. Jos tontin haltijana on taloyhtiö, tulee rakentamisella olla taloyhtiön lupa. Jos tontilla on hallinnanjakosopimus, tulee pääsääntöisesti kummankin tontin haltijan suostua rakentamiseen. 

Rakentamisen tulee sijoittua olemassa olevaan pihapiiriin ja riittävälle etäisyydelle naapureista; neljän (4) metrin päähän kiinteistön rajasta. Luvasta vapautettu rakentaminen on yleensä täydennysrakentamista.

Suunnittelutarvealueilla ja ranta-alueilla tarvitaan lupa rakennettaessa rakentamattomalle kiinteistölle lukuun ottamatta maa- ja metsätaloutta palvelevia pieniä rakennuskohteita siihen osoitetulla alueella. 

Jos rakentaminen vaatii kaivuutöitä tontin ulkopuolella esim. katualueella, tulee näille töille hakea erikseen kaivuulupa tai sijoituslupa tontin ulkopuolelle sijoittuville maanalaisille rakenteille kaupungin yhdyskuntatekniikalta.

Luvasta vapautetutkin rakennukset vaikuttavat naapureiden olosuhteisiin, joten on suositeltavaa tiedottaa naapureita kirjallisesti ennen rakentamistöiden aloittamista ristiriitojen välttämiseksi. 

Lupavapaan rakentamisen vastuu

Luvasta vapautetun rakentamisen osalta rakentaja hankkii riittävän osaamisen ja ohjauksen suunnittelijalta, joka ratkaisee rakentamisen tekniset vaatimukset ja varmistaa määräysten mukaisuuden.  

Rakennusvalvonta neuvoo ja ohjaa rakentamista. Rakennusvalvonta neuvoo rakentamisen luvanvaraisuudessa, luvan käsittelyprosesseissa ja hallinnollisissa asioissa. Rakennusvalvonta ohjaa luvanvaraista rakentamista. Rakennusvalvonta ei myönnä rakentamislupaa kohteille, joihin lupaa ei todellisuudessa vaadita. Yleistä viranomaisneuvontaa annetaan maksutta. Lausunnot esimerkiksi luvanvaraisuudesta tai muu selvittelyä vaativa työ on taksan mukaisesti maksullista.

Yhteydenpito rakennusvalvontaan on periaatteessa tarpeetonta, jos on oma tontti, tietää sen rakennusoikeuden ja rakennusalueen rajat, on rakentamassa kaavan mukaisesti, aikoo noudattaa lakia ja määräyksiä, sekä hankkii riittävän osaamisen suunnittelijoiden ja työnjohdon muodossa. Lupavapaan rakentamisen ohjauksen toteuttaa rakennusprojektin suunnittelija, jonka rakennuttaja on hankkinut. Rakennusvalvonta ei tarkista luvasta vapautettujen rakennuksien ominaisuuksia, vaan keskittyy luvanvaraisen rakentamisen ohjaukseen.

Pidä huolta turvallisuudesta 

Autosuojien (autotallit ja autokatokset) tulee sijaita riittävän etäällä sekä oman tontin rakennuksista että naapurin rakennuksista tai rakennusalan rajasta. Paloturvallisuudesta on annettu ohjeita Rakennustarkastusyhdistys RTY ry:n Pientalon palokortissa. Yleinen hyvä sääntö on muistaa kahdeksan metrin suojaetäisyys muuhun rakentamiseen ja neljän metrin etäisyys tontin rajaan. Valtakunnalliset ohjeet pientalon autosuojien luvanvaraisuudesta ovat valmisteilla. 

Jos rakennuksessa on savuhormi, huomioidaan rakennuksen paloturvallisuus sekä etäisyys naapurin rakennuksiin. Rakentaminen ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa naapureille. 

Rakennuksen tulee olla turvallinen käyttää. Rakenteiden kantavuuden osalta erityistä huomiota tulee kiinnittää rakenteiden lujuuden lisäksi lumikuorman riittävään mitoitukseen. Katto- ja pintavesien ohjauksesta sekä pintamaan kallistuksista on huolehdittava. 

Rakennuksen omistajan on pidettävä rakennus ympäristöineen sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennuksen kunnossapitovelvoite koskee kaikkia rakennuksia siitä riippumatta, onko niiden toteutus edellyttänyt lupaa vai ei.

Tiedota rakentamisesta naapureita 

Hyvän käytännön mukaista on ennen rakentamistöiden aloittamista tiedottaa naapureita, joille rakentamisella on vaikutusta. Näin vältytään tilanteilta, jossa rakennusvalvonta joutuu puuttumaan tarpeettomasti rakentamiseen. Tapauksiin, joissa luvaton rakentaminen tarvitseekin luvan, puututaan.  

Naapurilla tarkoitetaan viereisen ja/tai vastapäätä olevan kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa.

Rakennuksen olemassaolo 

Luvanvaraisista rakennuksista tieto kiinteistöverotusta varten verottajalle kulkee rakennusvalvonnan kautta. Uuden lain myötä kunnat saavat tiedot vain yli 30 m² suuruisista muista kuin asuinrakennuksista. Yksittäinen kansalainen ei voi suoraan ilmoittaa tietoja lupavapaasti rakennetusta rakennuksesta tallennettavaksi väestötietojärjestelmään (Digi- ja väestötietovirasto). 

Rakennuksen omistajalla on velvollisuus ilmoittaa verottajalle yli 5 m²:n lupavapaasta rakentamisesta, kuten tähänkin asti. Meneillään on verolakiuudistus, joka saattaa muuttaa ilmoitusvelvollisuuden kokorajaa.

---

Neuvoja pihasaunan rakentamista harkitsevalle

Vuoden 2025 alussa voimaan tullut Rakentamislaki antaa mahdollisuuden rakentaa oman pihasaunan ilman viranomaisten myöntämää rakentamislupaa. Pihasaunan rakentajan tulee kuitenkin tarkistaa oman tonttinsa osalta mahdolliset kaavamääräykset ja niiden tarjoamat mahdollisuudet toteutukselle. Kaavamääräykset voivat antaa saunan pinta-alalle sekä sijoittamiselle rajoituksia olipa kyseessä sitten rantatontti tai asemakaava-alueen tontti. Kaavoittamattomalle rannalle ei saunaa kuitenkaan voi toteuttaa, kuten ei muutakaan rakennustoimenpidettä.

Uudessa rakentamislaissa on uudet alle 30 m²:n rakennukset (muut kuin asuinrakennukset) vapautettu luvanvaraisuudesta, mutta saunan rakentajan on selvitettävä, onko omalla tontilla vielä rakennusoikeutta ja tilaa jäljellä saunaa varten. Pihasaunaa ei saa sijoittaa 4 metriä lähemmäksi rajaa. Etäisyys vesistöön pitää olla kaavan mukainen, tyypillisesti vähintään 15 metriä.

Mikäli pihasaunassa on vain kantovesi, tulee vähäiset jätevedet imeyttää maahan saunapallon tai kivipesän kautta. Jos pihasaunaan rakennetaan paineellinen vesijohto lämminvesivaraajineen, tulee muodostuvat jätevedet käsitellä määräysten mukaisesti ja jätevesijärjestelmälle tulee hakea rakentamislupa, vaikka itse rakennus ei lupaa tarvitsisikaan.

Pihasaunassa ei voi olla ruuanvalmistukseen varustettua tilaa, esimerkiksi sähkö-, puu- tai kaasuhellaa. Ruuanlaittomahdollisuudella varustettu rakennus tulkitaan vapaa-ajan asunnoksi tai asuinrakennukseksi ja siten luvanvaraiseksi rakentamiseksi. 

Mikäli rakennushanketta suunniteltaessa on epäselvyyksiä edellä mainituissa kaava- tai pinta-ala asioissa, on syytä varmistaa Kouvolan rakennusvalvonnasta oman alueesi rakennustarkastajalta oman kohteesi mahdollisuudet.

---

Rakennusvalvonnan yhteystiedot ja palveluajat